Formation Courtage hypothécaire commercial 2025-08-13

Louis-Xavier Savard, Maryse Laframboise et Eric Desgroseilliers ont discuté des critères de financement commercial et résidentiel, soulignant les différences clés entre les deux, notamment l’importance des états financiers pour le commercial et la qualification individuelle pour le résidentiel.

Waldy Leconseiller, Alexandre Guertin et Robert Laurin ont soulevé des questions sur les avantages comparatifs, la flexibilité des mises de fonds et l’impact des politiques bancaires et de la SCHL sur les conditions de prêt.

Les discussions ont porté sur l’augmentation de la délinquance des loyers, le calcul de la valeur économique d’un immeuble et les modifications récentes de la SCHL, qui sont devenues plus strictes.

Détails

Calcul de la valeur économique d’un immeuble Robert Laurin a terminé en expliquant comment calculer la valeur économique d’un immeuble en se basant sur le revenu net normalisé divisé par un coefficient de couverture de dette, qui varie selon le nombre de logements. Il a souligné l’importance de ce calcul pour éviter de surpayer un immeuble et a mentionné qu’une formation future montrerait comment effectuer ce calcul.

Introduction au financement commercial Louis-Xavier Savard a ouvert la réunion sur le financement commercial, passant la parole à Maryse Laframboise pour commencer la discussion. Maryse Laframboise a expliqué les critères de financement commercial, précisant que les immeubles de quatre logements et moins sont généralement considérés comme résidentiels, tandis que ceux de cinq logements et plus requièrent un financement commercial, avec des exceptions possibles pour cinq ou six logements.

Différences entre financement résidentiel et commercial Eric Desgroseilliers a précisé que certaines banques, comme la CBC, peuvent financer des immeubles de cinq à six logements en résidentiel, mais uniquement dans des zones spécifiques comme l’île de Montréal. Maryse Laframboise a souligné que le financement commercial nécessite des états financiers positifs de la compagnie de gestion ou du propriétaire, car une entreprise non viable ne peut pas obtenir de financement.

Exigences financières et cautionnement Maryse Laframboise a détaillé que les actifs du demandeur ne sont souvent pas pris en compte dans le financement commercial, l’entreprise étant la principale considération. Cependant, les revenus du propriétaire sont souvent nécessaires, car l’immeuble ou la compagnie de gestion pourrait ne pas se qualifier seule, nécessitant un cautionnaire avec des revenus suffisants pour maintenir des ratios acceptables.

Avantages du résidentiel vs. commercial Waldy Leconseiller a interrogé sur les avantages comparatifs du financement résidentiel pour des immeubles de 4-5 logements. Eric Desgroseilliers a expliqué que dans le résidentiel, la qualification est basée sur la capacité de l’emprunteur à payer l’hypothèque, sans se concentrer sur la rentabilité de l’immeuble, permettant des exceptions pour les propriétés de 5 à 8 logements non éligibles à la SCHL.

Critères de qualification commerciale Eric Desgroseilliers a poursuivi en expliquant que le financement commercial se concentre sur la rentabilité de l’immeuble, en évaluant si ses revenus couvrent ses dépenses (taxes, chauffage, frais de gestion, inoccupation) selon un ratio d’endettement spécifique, souvent autour de 1,20. La seule façon de compenser un ratio insuffisant est d’augmenter la mise de fonds, puisque les autres coûts sont fixes.

Impact des taux d’intérêt et de l’amortissement Eric Desgroseilliers a souligné l’impact significatif des taux d’intérêt et de la période d’amortissement sur le paiement hypothécaire commercial, ce qui affecte directement la capacité d’emprunt. Il a réitéré que la principale distinction est de qualifier l’individu en résidentiel ou la propriété en commercial.

Incorporation et financement résidentiel Waldy Leconseiller a demandé si l’incorporation changeait quelque chose pour le financement résidentiel. Eric Desgroseilliers a affirmé que Desjardins n’accepte pas les holdings pour le résidentiel, nécessitant un prêt au nom personnel, et que la tendance est à un durcissement des conditions pour les holdings en résidentiel en raison du risque perçu par les banques.

Mise à jour des dossiers en cours Maryse Laframboise a fait le point sur les dossiers en cours, mentionnant un immeuble de 26 logements près de la finalisation, ainsi que des demandes pour des immeubles de 6 et 8 logements par les mêmes actionnaires. Elle a également évoqué des dossiers de 8 logements à Saint-Gabriel de Brandon et des défis rencontrés avec des dossiers de 8 logements à Victo en raison de la documentation.

Flexibilité des mises de fonds en commercial Alexandre Guertin a questionné la sévérité des mises de fonds en commercial par rapport au résidentiel. Eric Desgroseilliers a précisé que le commercial est plus flexible, les mises de fonds pouvant provenir d’emprunts, de transferts personnels ou d’investisseurs, contrairement au résidentiel où la preuve de fonds doit être fournie pour 90 jours. Robert Laurin a appuyé cette flexibilité en partageant un cas où la mise de fonds était structurée de manière originale.

Conditions de financement et politiques bancaires Robert Laurin a expliqué que les banques resserrent leurs conditions de prêt pour les immeubles locatifs en raison de l’augmentation des taux d’inoccupation, anticipant des problèmes de paiement et une réticence à gérer les locataires. Eric Desgroseilliers a confirmé que le nombre maximum d’unités financées est désormais plus restreint, avec des variations entre les banques.

Resserrement des conditions de la SCHL Robert Laurin a détaillé que la SCHL est devenue plus stricte, réduisant les délais pour fournir les documents manquants à 24 heures et rejetant automatiquement les dossiers incomplets. Il a également mentionné que la SCHL refuse désormais des dossiers dans des municipalités où elle opérait auparavant, craignant d’avoir des logements vides. Eric Desgroseilliers a noté que cette rigueur est similaire à l’augmentation des primes de la SCHL.

Primes de la SCHL et efficacité énergétique Robert Laurin a informé les participants que les primes de la SCHL ont considérablement augmenté, surtout dans les derniers mois, affectant négativement la capacité des emprunteurs à financer les opérations, malgré les tests de solvabilité positifs de la SCHL elle-même. Il a aussi précisé que les modifications récentes de la SCHL ont réduit le maximum de points pour l’efficacité énergétique, favorisant l’abordabilité.

Impact de l’abordabilité et de l’amortissement Robert Laurin a expliqué que l’abordabilité est désormais un critère majeur pour obtenir le maximum de points et un amortissement plus long, jusqu’à 50 ans pour les immeubles neufs. Il a prévenu que l’abordabilité peut être coûteuse, surtout si les loyers sont inférieurs aux prix du marché.

Délinquance des loyers et marché immobilier Robert Laurin a constaté une augmentation de la délinquance des loyers, même dans les logements haut de gamme, et une normalisation du marché immobilier où la vacance locative augmente. Il a prédit une possible baisse des taux d’intérêt ou une augmentation des prêts conventionnels pour éviter les conditions strictes de la SCHL.