Formation Courtage hypothécaire commercial 2025-04-09

Lors de la réunion sur la Formation Courtage hypothécaire commercial, animée par Robert Laurin, les participants ont exploré divers aspects du financement commercial, en commençant par le parcours de Robert et son approche personnalisée dans le traitement des dossiers.

Il a discuté des programmes de la SCHL qui visent à stimuler la construction de logements neufs, mettant en avant des options de financement avantageuses, telles que des mises de fonds à partir de 5% pour les immeubles multilogements et des taux d’intérêt plus bas que ceux du résidentiel.

Robert a également partagé des stratégies d’investissement pour les immeubles de 5 logements et plus, et souligné l’importance de l’analyse des dépenses pour évaluer la rentabilité.

Enfin, il a présenté les avantages des prêts assurés SCHL et a annoncé son intention de développer un outil de calcul Excel pour aider les investisseurs à analyser les financements d’immeubles.

Notes

 Introduction et parcours de Robert Laurin (03:15 – 06:13)

• Louis-Xavier présente Robert Laurin, courtier hypothécaire commercial
• Robert a commencé dans le domaine en 1983 à l’Industriel Alliance
• En 2002, Robert a vendu sa clientèle de services financiers pour se concentrer sur le financement commercial et multilogement
• Robert mentionne que chaque dossier commercial est traité au cas par cas

 Programmes SCHL et financement (06:13 – 15:22)

• Robert explique son approche personnalisée avec un exemple d’un immeuble à Magog
• La SCHL veut stimuler la construction de logements neufs et l’abordabilité
• L’abordabilité est définie comme 30% du revenu médian des municipalités
• Les programmes permettent d’amortir jusqu’à 50 ans dans certains cas
• La SCHL utilise un système de pointage (maximum 100 points)
• Les mises de fonds peuvent être aussi basses que 5% pour les immeubles multilogements
• Le financement SCHL est disponible à partir de 5 logements

 Taux d’intérêt et financement actuel (15:22 – 21:50)

• Les taux d’intérêt pour les immeubles financés SCHL sont plus bas que les résidentiels
• Les CMB (Canadian Mortgage Bonds) sont en dessous de 3% actuellement
• On peut obtenir une hypothèque à environ 3,60% pour les prêts d’un million et plus
• Depuis octobre de l’année précédente, on peut faire un retrait d’équité sans obligation d’acheter un immeuble
• Robert recommande de commencer par un petit immeuble (5-6 logements) pour les investisseurs débutants

 Stratégies d’investissement immobilier (21:50 – 28:28)

• Les immeubles de 5 logements et plus sont considérés comme une entité qui se qualifie d’elle-même
• Pour les immeubles de moins de 5 logements, la mise de fonds minimale est de 20%
• Les banques limitent généralement à 12 portes pour les investisseurs de duplex/triplex/quadruplex
• Robert explique la différence entre les taux commerciaux (6-7%) et les taux SCHL plus avantageux
• Discussion sur l’incorporation pour les investissements immobiliers
• La SCHL demande aux propriétaires de cautionner leurs prêts, mais cette caution diminue avec le temps

 Analyse des immeubles commerciaux (28:28 – 34:54)

• Discussion sur le financement des immeubles côte à côte (nécessité d’un mur mitoyen)
• Robert explique l’importance de normaliser les dépenses pour évaluer correctement un immeuble
• Les dépenses normalisées incluent taxes, assurances, énergie, entretien, réparations, vacances et gestion
• Robert mentionne qu’un taux de vacances de 3% est standard, incluant les mauvaises créances
• Robert parle de développer un chiffrier Excel pour aider à analyser les financements d’immeubles

 Calcul de rentabilité et fonctionnement des prêts (34:54 – 46:01)

• Explication du calcul des paiements mensuels (hypothèque, taxes, chauffage, assurance, entretien)
• Les revenus doivent être 110% à 120% des dépenses selon les régions
• Le ratio de dépenses typique est d’environ 28-29% pour un immeuble récent
• Le revenu net après dépenses détermine le montant d’hypothèque possible
• Robert explique le concept de ‘couverture de dette’ et comment il influence le financement
• Discussion sur le fonctionnement des obligations hypothécaires et le fonctionnement du taux de la Banque du Canada

 Avantages des prêts assurés et conclusion (46:01 – 54:33)

• Comparaison entre les options de financement résidentiel et commercial pour les immeubles de 5 à 8 logements
• Les prêts assurés SCHL sont toujours plus avantageux avec environ 1% d’écart sur le taux
• La prime SCHL est généralement récupérée en 5 ans grâce à l’escompte sur le taux
• Discussion sur l’historique de la construction d’immeubles et les rendements possibles
• Robert mentionne que les taux baissent actuellement et que c’est un bon moment pour investir
• Robert s’engage à développer un outil de calcul pour aider à l’analyse des immeubles

Action items

Robert Laurin

Rendre le chiffrier disponible à tous les participants dans les prochaines semaines (53:03)

Développer un chiffrier Excel pour l’analyse des financements d’immeubles multilogements (33:32)