Programme Référencement Courtage Immobilier avec Alexandre Bourret 2026-02-05

Alex a dressé un tableau du marché immobilier québécois marqué par des inventaires faibles, une intense concurrence (15 à 20 offres sur certaines propriétés) et une croissance spectaculaire des prix dans certaines régions comme Trois-Rivières, tout en notant que les acheteurs se tournent vers des zones éloignées de Montréal pour des raisons de coût et de sécurité hypothétique. Alex a détaillé des stratégies d’acquisition et d’investissement visant l’optimisation financière, notamment la conversion d’anciens immeubles en logements avec l’aide de Robert Laurin, le refinancement pour récupérer la mise de fonds et la maximisation des revenus locatifs via l’utilisation de la grille du TAL (estimant des hausses potentielles de 5-6 %) et des ajouts de services. Alex, travaillant avec le groupe Rufio, cherche également des investisseurs passifs pour des projets de développement foncier avec des rendements de 8 à 12 % plus des parts, tandis que Mathieu Lajoie a suggéré d’utiliser les outils de calcul de la Corpic et Louis-Xavier Savard a rappelé l’importance d’utiliser la plateforme Zend pour les références d’affaires.

Détails

• Aperçu du Marché Immobilier Alex a souligné un marché résidentiel traditionnellement calme de la mi-décembre à fin janvier, mais a noté que l’activité des acheteurs a repris. Les inventaires restent faibles partout au Québec, ce qui entraîne une concurrence intense pour les maisons, avec 15 à 20 offres sur certaines propriétés, et des prix de vente très élevés, souvent en surenchère. Alex a mentionné que des régions comme Valleyfield et Trois-Rivières/Shawinigan ont connu une croissance des prix spectaculaire, atteignant 60% d’augmentation au cours des trois dernières années dans certains beaux secteurs de Trois-Rivières.
• Facteurs Influant sur l’Immobilier Alex a discuté de l’impact des tensions mondiales et de l’étalement urbain, notant que certains acheteurs choisissent de s’éloigner des centres urbains (Montréal) pour des régions comme Trois-Rivières ou La Tuque, pour des raisons de sécurité hypothétique. Le gouvernement, sous la pression, ajuste les politiques d’immigration pour peut-être mieux qualifier les nouveaux arrivants, ce qui pourrait ralentir la croissance démographique, mais la crise du logement demeure et s’accentue en raison de la lenteur des nouvelles constructions locatives et des coûts élevés des maisons. Alex a également indiqué que le manque de nouvelles constructions de condos disponibles à la vente force les acheteurs à se tourner uniquement vers le locatif, ce qui crée une rareté et fait monter les prix.
• Stratégies d’Acquisition et d’Investissement Alex a noté que les prix des maisons sont si élevés que certaines familles s’unissent pour acheter une propriété ou modifient des maisons existantes en plusieurs appartements. Le marché de la revente (maisons unifamiliales, plex) est très bon, avec des visites et des offres reçues en 5 à 7 jours, et les taux d’intérêt sont intéressants pour l’acquisition dans un but d’investissement. Alex a conseillé aux acheteurs potentiels de se préparer à s’éloigner des secteurs désirés pour respecter leur budget.
• Exemples d’Acquisitions Optimisées Alex a décrit quatre acquisitions récentes, ciblant des immeubles nécessitant transformation ou optimisation financière, principalement en dehors des grands centres urbains. Un exemple inclut la conversion d’un ancien CLSC et d’un local commercial en trois logements à Saint-Alphonse de Rodriguez, avec un coût total d’environ 550 000 $ et un profit potentiel non imposable de 150 000 $ à 200 000 $ après refinancement, avec l’aide de Robert Laurin. Un autre projet à Saint-Roch impliquait l’achat d’un immeuble de huit logements et un bar, où Alex a structuré l’acquisition avec deux compagnies pour augmenter le revenu locatif total à 140 000 $ par an et obtenir un refinancement conséquent.
• Stratégie de Refinancement et d’Optimisation Fiscale Alex a expliqué que la stratégie pour ces projets est de financer initialement pour un an, souvent en mettant 25% de mise de fonds, puis de faire des rénovations financées par la banque jusqu’à 75% du coût des travaux. Après la stabilisation de l’immeuble pendant un an, les revenus augmentés permettent un refinancement sur une plus longue période (35-40 ans) avec un meilleur ratio de couverture de la dette, ce qui permet de récupérer la mise de fonds initiale et de réaliser un profit non imposable grâce au refinancement.
• Augmentation des Loyers et Outils de Calcul Alex a conseillé d’utiliser la grille de calcul du Tribunal administratif du logement (TAL) pour justifier les augmentations de loyer, en prenant en compte le taux de base (estimé à 3,1% cette année), l’augmentation des dépenses et le coût des travaux. Selon les calculs préliminaires d’Alex, les augmentations peuvent facilement atteindre 5 à 6 % par logement cette année. Mathieu Lajoie a également suggéré d’utiliser les calculateurs du site web de la Corpic.
• Techniques d’Augmentation des Revenus Locatifs Alex a détaillé des moyens simples d’optimiser les revenus locatifs, y compris l’installation de WiFi Plex pour facturer les locataires moins cher que les fournisseurs traditionnels, l’ajout de thermopompes pour améliorer le confort et obtenir des points SCHL Select, ainsi que l’ajout de cabanons dans la cour. Ces stratégies visent à augmenter les revenus, tout en offrant de meilleures conditions aux locataires.
• Opportunités d’Investissement Passif et Développements Fonciers Alex, travaillant avec le groupe Rufio, recherche des investisseurs passifs pour des projets de développement immobilier, principalement dans le nord du Québec (Bois Briant, Saint-Adel, Tremblanc) et d’autres régions. Ces investisseurs peuvent obtenir un taux d’intérêt sur leur argent entre 8 et 12 % selon le projet, en plus de parts dans le projet, sans avoir à gérer les opérations. Alex a indiqué qu’un investisseur passif peut mettre un minimum de 100 000 $ et que le lieu de résidence de l’investisseur n’a pas d’importance.
• Exemples de Succès en Développement Foncier Alex a partagé un exemple de terrain à La Belle, acheté 450 000 $, qui pourrait potentiellement accueillir 225 portes, valorisant le terrain à environ 8 millions de dollars après le travail de développement. Le partenaire qui a mis l’argent pour le terrain a reçu un taux d’intérêt de 12 % et 15 % des parts du projet, ce qui représente un profit potentiel d’un million de dollars sur le terrain. Alex a mentionné que les projets de terrain from scratch peuvent souvent générer des gains de x5 à x10 sur les valeurs.
• Réseautage et Références Alex a encouragé les participants à envoyer des références pour des clients qui ont des terres ou des terrains potentiels à développer près des périmètres urbains ou qui sont intéressés par l’investissement passif. Alex a précisé qu’une compensation de 1,5 % sur un investissement d’un million pourrait être versée au référent. Louis-Xavier Savard a rappelé d’utiliser la plateforme Zend pour les références afin d’assurer un suivi.

Étapes suivantes suggérées

• alex enverra ses coordonnées à Patrick Plante pour discuter des opportunités d’investissement et l’inscrira sur une liste d’envoi pour les « pocket deals » et les annonces Centris.
• Myrline Alphonse contactera alex via l’outil de référence pour mettre en relation son client intéressé par un investissement passif de 100 000 $.