Discussion / Questions Hypothécaire 2025-05-08

• Classification des entités financières : Discussion sur les difficultés de terminologie dans les formulaires gouvernementaux, notamment pour les cabinets d’assurance (actifs/passifs). Importance de vérifier les traductions, surtout pour les assurances-vie.
• Différences de taux hypothécaires : Distinction entre taux assurés (SCHL, Genworth, Sagen) et conventionnels, impact de la cote de crédit sur les taux (ex : Desjardins, MCAP) et variabilité des critères d’approbation entre banques et courtiers.
• Frais liés à l’achat immobilier : Liste complète des frais (notaire, inspection, droits de mutation) et importance de la transparence avec les clients. Mention de la taxe 9% sur la prime SCHL non finançable et opportunités de crédits d’impôt disponibles à différents niveaux (fédéral, provincial, municipal).

Notes

 Définitions et classifications des entités financières (02:50 – 06:19)

• Discussion sur la classification des cabinets d’assurance (entité financière active, passive, etc.) et difficultés liées à la terminologie dans les formulaires gouvernementaux.
• Échanges sur les choix à faire lors de la déclaration pour les assurances-vie et la nécessité de vérifier la version anglaise en cas de doute sur la traduction.

 Différences entre taux hypothécaires assurés et conventionnels (07:06 – 13:21)

• Explication des différences entre taux assuré (SCHL, Genworth, Sagen) et taux conventionnel, notamment sur les conditions d’utilisation et les cas particuliers (travailleurs autonomes, dossiers à risque).
• Impact de la cote de crédit sur les taux selon les banques (ex : Desjardins, MCAP, Banque Nationale) et sur les ratios d’endettement admissibles.
• Variabilité des critères d’acceptation et des avantages entre courtage et banques en direct.

 Calculs des ratios et qualification hypothécaire (13:21 – 17:59)

• Discussion sur les ratios ABD/ATD (39/44, 35/42, etc.) selon le type de prêt et la banque.
• Importance de la préqualification manuelle et des limites des simulateurs automatiques.
• Différences de calcul pour les immeubles à revenus et les marges de crédit hypothécaires.

 Frais connexes à l’achat immobilier et outils pour les clients (18:22 – 25:20)

• Liste détaillée des frais de notaire, inspection, évaluation, ajustements de taxes, droits de mutation, etc.
• Importance d’informer les clients sur tous les frais pour éviter les surprises.
• Mention de la taxe de 9% sur la prime SCHL non finançable et de l’importance de la transparence dans la préparation des dossiers clients.
• Discussion sur les crédits d’impôt et subventions disponibles (fédéral, provincial, programmes municipaux, écoénergétiques, etc.).

️  Outils de simulation et collaboration entre courtiers (25:58 – 31:57)

• Proposition d’un outil de simulation de mise de fonds par Patrice Therriault, test à réaliser par les collègues.
• Discussion sur l’intérêt de comparer différentes stratégies de mise de fonds (5%, 10%, 15%, 20%) et leur impact sur la liquidité et les paiements mensuels.
• Échanges sur la transférabilité de la prime SCHL et les conditions de renouvellement/refinancement.

 Remises en argent et stratégies de financement (32:25 – 41:36)

• Explications sur les remises en argent offertes par les banques (3%, 5%, jusqu’à 10% dans certains cas), leurs conditions et les risques pour les banques.
• Utilisation des remises pour consolider des dettes ou couvrir des imprévus après l’achat.
• Détails sur les pénalités de bris d’hypothèque, calculs des indemnités et différences entre taux fixes et variables.

 Questions diverses et suivi des dossiers (42:30 – 49:49)

• Questions sur les marges de crédit hypothécaires rattachées à l’hypothèque et les conditions selon les institutions.
• Mise en relation pour des cas particuliers (ex : marge de crédit sur immeuble à logements).
• Organisation de la prochaine réunion dans deux semaines et suivi des dossiers en cours (prêts privés, deals immobiliers, gestion privée).

Action items

Eric Desgroseilliers

• Partager le document récapitulatif des programmes de subventions et crédits disponibles pour les acheteurs de maison avec Patrice Therriault afin de collaborer à son amélioration (25:58)
• Mettre Robert Laurin en contact avec Abdel pour les questions de marge de crédit sur immeuble à logements (45:10)
• Envoyer le formulaire pour l’assurance collective à Robert Laurin (49:49)

Manon Clement

Tester et donner un retour sur l’outil de simulation de mise de fonds proposé par Patrice Therriault (28:38)