Discussion / Questions Hypothécaire 2025-09-11

Eric Desgroseilliers a informé que les taux hypothécaires résidentiels sont stables autour de 4%, avec des promotions occasionnelles, mais les garanties de taux varient entre 80 et 120 jours, nécessitant une attention particulière aux conditions « quick close ». Eric Desgroseilliers a indiqué que les institutions virtuelles peinent à concurrencer les banques à charte, qui sont devenues plus compétitives. Eric Desgroseilliers a discuté avec Alexandre Bergeron de la réticence des notaires à traiter les dossiers de Banque Manuvie en raison de leurs exigences complexes, et a souligné l’importance de la communication préalable avec les notaires et de la gestion des attentes des clients. Eric Desgroseilliers a confirmé à Alexandre Bergeron la possibilité de transférer des hypothèques et des marges de crédit, tout en expliquant les réglementations limitant les marges de crédit hypothécaires. Eric Desgroseilliers a également présenté une stratégie pour les travailleurs autonomes via des prêteurs alternatifs et a détaillé le processus de référence des clients via Zendesk.

Détails

• Taux Hypothécaires Résidentiels Eric Desgroseilliers a indiqué que les taux hypothécaires résidentiels sont restés stables depuis environ un an, oscillant autour de 4 %, avec quelques promotions occasionnelles descendant légèrement en dessous. Pierre Lariviere a demandé si les baisses de taux contingentes observées dans l’hypothèque commerciale s’appliquaient également au résidentiel, ce à quoi Eric Desgroseilliers a répondu par la négative, notant la stabilité actuelle des taux résidentiels (00:00:00) (00:04:56). Eric Desgroseilliers a mentionné une promotion spécifique de la Banque Scotia pour les hypothèques 100 % assurées (SCHL) à 3,69 % pour une clôture rapide de 60 jours, mais a précisé que cette offre n’était pas applicable aux renouvellements (00:01:12).
• Garanties de Taux et Promotions Eric Desgroseilliers a expliqué que les garanties de taux varient généralement de 80 à 120 jours, avec des promotions « quick close » de 30 ou 60 jours également disponibles. Eric Desgroseilliers a souligné l’importance de faire attention aux conditions de ces promotions, car un taux comme 3,69 % est lié à une clôture rapide de 30 jours et ne serait pas applicable pour une clôture plusieurs mois plus tard (00:04:05). Eric Desgroseilliers a noté que ces promotions sont souvent ponctuelles et offertes lorsque les banques cherchent à atteindre leurs objectifs de volume, ce qui peut entraîner des délais prolongés par la suite (00:04:56).
• Comparaison des Institutions Financières Eric Desgroseilliers a précisé que les institutions virtuelles ont eu du mal à concurrencer les banques à charte depuis que le marché s’est resserré, étant souvent légèrement plus chères malgré certains avantages comme moins de clauses ou plus de flexibilité (00:05:48). Eric Desgroseilliers a conseillé d’éviter de payer une différence de taux trop importante, dirigeant le trafic vers des banques comme la Banque Nationale, Scotia, Manuvie, Desjardins et TD, qui se comportent bien sur le marché actuel. Eric Desgroseilliers a constaté un changement dans le marché au cours des 18 derniers mois, les banques à charte étant plus compétitives que les prêteurs habituellement dominants comme First National ou MCAP (00:06:43).
• Difficultés avec les Notaires et Manuvie Alexandre Bergeron a interrogé Eric Desgroseilliers sur la réticence des notaires à traiter les dossiers de Banque Manuvie (00:06:43). Eric Desgroseilliers a expliqué que les exigences de Manuvie sont plus nombreuses que celles d’autres institutions financières, ce qui implique plus de travail pour les notaires. Eric Desgroseilliers a suggéré aux courtiers hypothécaires de trouver des notaires habitués à travailler avec des dossiers « hors norme » et de négocier avec eux à l’avance pour faciliter le processus (00:08:06). Eric Desgroseilliers a également précisé que des prêteurs comme Manuvie, ou même Equitable Trust, ont des normes plus complexes, parfois mal adaptées au marché québécois en raison des différences de réglementation par rapport au reste du Canada (00:10:00).
• Gestion des Relations avec les Notaires et les Clients Eric Desgroseilliers a insisté sur l’importance de la communication préalable avec les notaires pour éviter la panique des clients en cas de problème dans un dossier. Eric Desgroseilliers a critiqué la « très mauvaise capacité » de certains notaires à discuter avec les clients, soulignant que le courtier doit être présent pour aider et gérer les attentes du client. Eric Desgroseilliers a mentionné qu’il tient une liste noire de notaires avec lesquels il refuse de travailler si ceux-ci ne sont pas capables de le contacter en cas de problème avant d’alerter le client, afin de préserver la relation et éviter un stress inutile (00:11:09).
• Transfert d’Hypothèques et de Marges Alexandre Bergeron a posé une question sur la possibilité de transférer une hypothèque et une marge de crédit combinées vers une autre institution financière, ainsi que le transfert d’une marge de crédit seule. Eric Desgroseilliers a confirmé que tous ces transferts sont possibles, à condition que la nouvelle institution financière offre des marges de crédit (00:12:50). Eric Desgroseilliers a précisé que le transfert peut affecter les taux, car certaines promotions s’appliquent uniquement aux hypothèques assurées à 100 % en subrogation (00:13:45).
• Réglementation des Marges de Crédit Hypothécaires Eric Desgroseilliers a expliqué que si le ratio prêt-valeur dépasse 65 %, une partie du prêt doit être en hypothèque à taux fixe (00:13:45). Eric Desgroseilliers a détaillé les changements législatifs intervenus au fil des années pour réduire l’endettement des Canadiens, notamment en limitant les refinancements et en abaissant le ratio des marges de crédit de 95 % à 65 %. Eric Desgroseilliers a noté que le calcul du 65 % est devenu plus complexe et qu’il est désormais plus difficile d’utiliser la plus-value de la maison pour augmenter la marge de crédit (00:14:50).
• Programme de Revenus Divulgués pour Travailleurs Autonomes Eric Desgroseilliers a présenté une stratégie pour les travailleurs autonomes qui déclarent de faibles revenus, mais dont le chiffre d’affaires est élevé (00:15:50). Eric Desgroseilliers a expliqué que les prêteurs alternatifs permettent de créer un état financier « maison » basé sur 12 mois d’états de compte, ajustant les revenus et les dépenses pour correspondre au revenu moyen du domaine professionnel du client (00:17:20). Eric Desgroseilliers a souligné que cette approche est légale et permet aux clients qui ne se qualifieraient pas autrement de passer pour une hypothèque, bien qu’elle nécessite un minimum de 20 % de mise de fonds pour les prêteurs alternatifs (00:18:33).
• Avantages des Prêteurs Alternatifs et Références de Clients Eric Desgroseilliers a souligné que les prêteurs alternatifs sont une solution pour les clients travailleurs autonomes ayant de faibles revenus déclarés, un bureau de crédit moyen, ou des revenus à commission, car ils peuvent accepter des profils que les banques traditionnelles refuseraient. Eric Desgroseilliers a affirmé que même si les taux peuvent être plus élevés (environ 5,5 % au lieu de 4 %), la différence de paiement mensuel est souvent acceptable pour le client, surtout par rapport au coût de la location ou des impôts supplémentaires s’ils devaient déclarer plus de revenus. Eric Desgroseilliers a insisté sur l’avantage pour les courtiers de pouvoir diriger les clients vers des prêteurs alternatifs sans que le client ne subisse plusieurs refus, ce qui renforce la relation à long terme (00:22:13) (00:25:27).
• Processus de Référence via Zendesk Eric Desgroseilliers a présenté la procédure de référence des clients via le système Zendesk pour les courtiers hypothécaires (00:27:40). Eric Desgroseilliers a expliqué que le système permet de remplir un formulaire en ligne en fournissant les coordonnées du client et les informations pertinentes pour la demande, garantissant ainsi un suivi et une communication efficaces (00:28:48). Eric Desgroseilliers a précisé que ce système permet de suivre l’avancement du dossier, de centraliser les communications et de s’assurer que les commissions sont correctement enregistrées, même si le courtier assigné est absent (00:32:13).

Étapes suivantes suggérées

Eric Desgroseilliers va importer une nouvelle visualisation pour résoudre le problème de double clic.