Formation Courtage hypothécaire commercial 2025-06-04

Robert Laurin a présenté les spécificités des prêts commerciaux, incluant les pénalités en cas de vente anticipée et la validité limitée des lettres d’intention, contrairement au résidentiel.

Il a abordé les taux d’intérêt actuels, l’importance de l’amortissement par rapport à la durée du terme, et les potentiels changements à la SCHL et leur impact sur l’abordabilité et le financement multilogements.

La discussion a également porté sur les freins au développement commercial liés aux exigences environnementales et sur l’intérêt des banques pour différents types de financement, notamment pour les propriétaires occupants et le recyclage des structures existantes. Participants: Robert Laurin, Eric Desgroseilliers, Pascal Lapointe.

Détails

Investissement immobilier multilogements Robert Laurin a discuté avec un conseiller de dossiers d’investissements immobiliers multilogements, définissant cela comme cinq logements et plus. Il a noté que les campings de 12 à 15 unités sont souvent traités comme des projets commerciaux par la plupart des institutions financières, ce qu’il trouve regrettable. Robert Laurin a mentionné que la Banque Nationale est un peu plus souple dans ce domaine. Il a conclu en souhaitant une bonne fin de semaine à tous.

Termes des prêts commerciaux Robert Laurin a expliqué que bien qu’Alliance ait offert des termes allant jusqu’à 50 ans pour certains immeubles en béton, il ne le conseille pas car la majorité de ces prêts sont titrisés, ce qui peut entraîner des pénalités importantes en cas de vente anticipée. Robert Laurin a souligné que dans le secteur commercial, les pénalités ne se limitent pas à trois mois d’intérêt, mais peuvent être basées sur le rendement. Il a déconseillé les termes de plus de 5 ans dans le commercial en raison du danger associé aux pénalités.

Comparaison des prêts résidentiels et commerciaux Robert Laurin a précisé que contrairement au résidentiel où la loi stipule qu’après les cinq premières années d’un prêt de 10 ans, la pénalité est limitée à trois mois d’intérêt, cette règle ne s’applique pas au commercial. Eric Desgroseilliers a noté que des taux aussi bas que 1,79 % ont été offerts dans le passé. Robert Laurin a conseillé de vérifier si un prêt commercial sera titrisé, car la plupart des prêteurs commerciaux le font.

Taux d’intérêt actuels sur le marché commercial Robert Laurin a indiqué qu’actuellement, pour les prêts de 5 millions et plus, le coût des fonds (obligations et CMB) était tombé en dessous de 3 %, ce qui amenait les taux autour de 3,5 %. Cependant, suite au budget de monsieur Trommen, les marchés obligataires ont réagi à la hausse, entraînant une augmentation des taux. Robert Laurin a mentionné que les taux commerciaux se situent actuellement en dessous de 4 %, ce qui est moins élevé que les taux résidentiels.

Lettre d’intention dans le commercial Robert Laurin a souligné que dans le secteur commercial, une lettre d’intention émise a une validité de seulement 5 jours ouvrables, après quoi elle devient caduque. Cette procédure diffère des approbations résidentielles qui indiquent une date de notaire.

Amortissement dans l’immobilier commercial Pascal Lapointe a suggéré que l’accent devrait être mis sur l’amortissement plutôt que sur la durée du terme. Robert Laurin a confirmé que des amortissements allant jusqu’à 50 ans sont possibles pour des immeubles neufs, notamment avec la SCHL sans passer par le PH. Toutefois, certains prêteurs hésitent à accorder des amortissements aussi longs en raison des risques potentiels liés aux fluctuations des taux d’intérêt.

Changements potentiels de la SCHL Robert Laurin a évoqué des rumeurs de changements imminents dans le programme de la SCHL, notamment la possible suppression de l’efficacité énergétique comme critère. Ces changements seraient motivés par la volonté d’encourager l’abordabilité, ce qui pourrait impacter la valeur économique des projets. Robert Laurin a noté que l’efficacité énergétique permettait d’obtenir des taux d’assurance privilégiés et des amortissements de 50 ans.

Impact de l’abordabilité sur les projets Eric Desgroseilliers a souligné que l’abordabilité varie considérablement d’une région à l’autre. Robert Laurin a précisé que les règles concernant l’abordabilité ont changé, et que les petits appartements mis dans des programmes comme le PH ne sont pas toujours acceptés si le loyer est jugé trop élevé. Robert Laurin a également mentionné que le revenu médian considéré par la SCHL est basé sur les données de 2019, ce qui ne reflète pas l’augmentation des salaires actuelle.

Financement des immeubles multilogements Robert Laurin a indiqué que la SCHL est le principal assureur pour les prêts multilogements, contrairement au secteur résidentiel où il existe plusieurs options. Il a noté qu’actuellement, le marché locatif commence à montrer des signes de saturation dans la fourchette supérieure des loyers, avec une augmentation des offres de location et des mois gratuits.

Freins au développement commercial : les municipalités et l’environnement Robert Laurin a expliqué que les municipalités freinent le développement commercial, non plus principalement en raison des délais d’émission de permis, mais à cause des exigences du ministère de l’Environnement concernant la capacité des réseaux d’égouts et d’eau potable. Cette vérification a entraîné le gel de nombreux projets de construction. Eric Desgroseilliers a partagé une expérience similaire de moratoire sur les égouts ayant affecté un projet immobilier.

Financement pour propriétaires occupants et immeubles commerciaux Robert Laurin a précisé que le financement pour les propriétaires occupants ayant de bons états financiers se passe généralement très bien, avec des possibilités de financement à 100 %. Cependant, le financement est plus difficile pour les bureaux en raison du taux de vacance élevé lié au télétravail. Robert Laurin a mentionné que des conversions de bureaux en logements sont envisagées.

Recyclage des structures existantes Robert Laurin a souligné une tendance croissante au recyclage des structures existantes, comme les centres commerciaux, en raison de la diminution de leur fréquentation et de la réticence des villes à s’endetter pour de nouvelles infrastructures. La ville de Sherbrooke encourage cette approche.

Appétit des banques pour le financement commercial Robert Laurin a indiqué que pour les centres d’achat de catégorie AAA, le financement se passe bien, mais que c’est plus compliqué pour les centres avec des commerces non affiliés à de grandes bannières. Il a souligné que la Banque Royale est particulièrement active pour le financement des propriétaires occupants et des petits locaux industriels ou commerciaux. Robert Laurin a mentionné avoir obtenu des taux inférieurs à 5 % pour un projet de 15 unités à Sainte-Adèle.

Conditions de financement pour les constructeurs-exploitants Robert Laurin a expliqué que pour les constructeurs qui exploitent ensuite leurs immeubles locatifs, les banques demandent généralement une preuve de capacité à supporter un an de revenus en dehors de la mise de fonds. La Banque Royale est considérée comme la banque la plus intéressée par le financement commercial pour propriétaires occupants.