Formation Courtage hypothécaire commercial 2026-02-25

Louis-Xavier Savard et Maryse Laframboise ont lancé une discussion sur le financement hypothécaire commercial, soulignant que les dossiers commerciaux sont plus exigeants en documents, incluant des évaluations agréées de moins d’un an et une phase environnementale acceptable de deux à trois ans, et que le traitement par des prêteurs ou la SCHL est long (30 jours à six mois pour la SCHL). Maryse Laframboise a expliqué à hagop samuelian les mises de fonds variables (5 % à 50 %) et le Ratio Prêt-Valeur, précisant à Sarah pion que l’assomption d’hypothèque est possible en commercial, tandis que Waldy Lamour-Darbouze a appris que les délais d’approbation sont beaucoup plus longs que pour le résidentiel. Les points cruciaux abordés comprenaient les critères d’éligibilité à la SCHL pour les immeubles mixtes (partie commerciale < 30%), la possibilité d’amortissement jusqu’à 50 ans avec la SCHL, et les conseils de Louis-Xavier Savard aux nouveaux investisseurs, notamment de cibler les immeubles de six logements et plus pour la création de valeur et le refinancement.

Détails

• Ouverture de la réunion et rôles:  : Louis-Xavier Savard a débuté la réunion hypothécaire commerciale et a cédé la parole à Maryse Laframboise, en précisant que le financement commercial n’est pas son domaine d’expertise principal. Maryse Laframboise a rassuré l’équipe en indiquant que Robert est disponible pour répondre aux questions plus complexes et qu’elle prendrait des notes pour fournir des réponses ultérieurement dans le chat, si nécessaire.
• État des dossiers commerciaux:  : Maryse Laframboise a mentionné que plusieurs dossiers sont en cours de traitement, et d’autres sont attendus au retour de Robert. Elle a encouragé une discussion sur le commercial, suite à l’invitation de Louis-Xavier Savard à présenter des exemples de dossiers pour stimuler l’échange.
• Exigences documentaires et réglementaires en commercial:  : L’obtention d’un prêt commercial nécessite plus de documents que le résidentiel, incluant des évaluations agréées et une phase environnementale. Maryse Laframboise a appris que l’évaluation agréée doit dater de moins d’un an, mais qu’une phase environnementale (analyse des sols) datant de deux à trois ans est jugée acceptable.
• Stratégies de financement et documents requis pour la SCHL:  : Plusieurs dossiers ont été envoyés à des prêteurs privés pour obtenir des fonds rapidement, et au moins cinq dossiers sont destinés à la SCHL. La complexité majeure réside dans l’acquisition de tous les documents nécessaires pour toutes les entités impliquées, y compris les états financiers, les bilans, les T1 et T2, ainsi que le pedigree complet et les pièces d’identité de l’emprunteur et des cautions.
• Délais de traitement des dossiers:  : Maryse Laframboise a noté que la prise en charge des dossiers par certains prêteurs est d’environ 30 jours, en raison de leur charge de travail élevée. L’attente pour le traitement d’un dossier par la SCHL est estimée entre trois et six mois.
• Différences dans les mises de fonds (résidentiel vs. commercial):  : En réponse à une question d’hagop samuelian, Maryse Laframboise a expliqué que les mises de fonds dépendent de l’envoi du dossier à la SCHL ou non, ainsi que de la nature de l’immeuble (commercial pur ou résidentiel avec local commercial). Les mises de fonds peuvent varier de 5 % à 50 %, selon la valeur économique du dossier.
• Ratio Prêt-Valeur (RPV):  : Maryse Laframboise a précisé que le RPV est le ratio entre le montant financé et la valeur de l’immeuble. Pour les nouvelles constructions, le financement est basé sur l’évaluation du dossier. Une stratégie consiste à financer provisoirement au privé, puis à envoyer le dossier à la SCHL une fois la construction presque terminée pour récupérer la mise de fond et obtenir une équité positive.
• Éligibilité à la SCHL pour les immeubles mixtes:  : Pour qu’un immeuble soit admissible à la SCHL, la partie commerciale ne doit pas excéder 30 % de l’immeuble; le reste doit être résidentiel. Si cette condition n’est pas remplie, le dossier est considéré comme conventionnel, ce qui entraîne généralement une mise de fond minimale plus élevée, souvent 25 % ou plus.
• Possibilité d’assumer une hypothèque en commercial:  : Sarah pion a demandé si le concept d’assomption d’hypothèque peut être utilisé en commercial pour réduire la mise de fonds, ce à quoi Maryse Laframboise a répondu positivement. Il est possible d’utiliser plusieurs cautions et agents pour la mise de fonds afin que l’investisseur puisse réaliser un bénéfice sur l’immeuble sans engager ses propres capitaux.
• Importance de la conformité et de l’exhaustivité des dossiers:  : Maryse Laframboise a souligné l’importance cruciale de la conformité et de l’exhaustivité des dossiers envoyés à la SCHL, car les analystes rejettent les dossiers incomplets. La rapidité du traitement dépend directement de la célérité du client à fournir tous les documents requis.
• Termes d’amortissement et critères pour maximiser les points SCHL:  : Les termes hypothécaires sont généralement de cinq ans, mais l’amortissement peut aller jusqu’à 30 ans en conventionnel et jusqu’à 50 ans avec la SCHL, si certains critères sont remplis. Pour maximiser les points SCHL et allonger le terme, il est avantageux d’avoir des logements économiques et des caractéristiques écoénergétiques dans l’immeuble.
• Délais d’approbation (résidentiel vs. commercial):  : Waldy Lamour-Darbouze a interrogé sur les délais d’approbation, et Maryse Laframboise a précisé que le résidentiel (quelques jours à deux semaines) ne peut être comparé au commercial, qui peut prendre plusieurs mois (3 à 5 mois), car chaque dossier est unique. Elle a également mentionné que, selon Robert, le commercial devient plus simple que le résidentiel une fois que l’on maîtrise le processus.
• Questions sur la dépréciation et les maisons de chambres:  : Pierre-Marie Altidor-Cespedes a demandé s’il y a une différence dans les taux de dépréciation entre le commercial et le résidentiel, question à laquelle Maryse Laframboise n’a pas pu répondre immédiatement, s’engageant à vérifier auprès de Robert. L’analyse des maisons de chambres est plus complexe et devient commerciale si l’immeuble comporte plus de cinq chambres, nécessitant des documents d’approbation de la ville.
• Exemple de refinancement commercial et documents requis:  : Maryse Laframboise a décrit un dossier actuel de refinancement envoyé à la SCHL visant à doubler le financement (au-delà d’un million de dollars) pour permettre au client de réinvestir l’équité. Les documents nécessaires incluent les états financiers, le portfolio complet de l’entreprise et du client (actifs, prêts hypothécaires, placements), ainsi que les documents de l’immeuble refinancé (compte de taxes, évaluation environnementale, évaluation agréée à jour).
• Stratégies d’investissement immobilier et création de valeur:  : Louis-Xavier Savard a partagé son expérience, indiquant qu’il privilégie l’optimisation, le développement de terrain, et le changement de zonage, car cela permet d’étendre rapidement ses actifs en créant de la valeur. Le changement de zonage peut générer un rendement de six à dix fois l’investissement initial, bien que ce soit une stratégie plus avancée et exigeante en capitaux et en expertise.
• Conseils pour les nouveaux investisseurs immobiliers:  : Pour ceux qui ont moins de capitaux (moins de 100 000 ou 200 000 dollars), Louis-Xavier Savard a recommandé d’investir dans des immeubles de six logements et plus, en les rénovant au fil du temps pour créer de la valeur, augmenter le *cash flow*, puis refinancer auprès de la SCHL. Il déconseille l’achat d’immeubles de quatre logements ou moins, sauf si l’on est propriétaire occupant pour se lancer.
• Complexité de la construction neuve et développement de projets:  : Louis-Xavier Savard a averti que la construction neuve est extrêmement difficile et nécessite beaucoup de liquidités, ainsi qu’une coordination complexe des ingénieurs. Il a partagé des exemples de projets complexes, comme l’acquisition de terrains pour le développement d’infrastructures et la création de communautés pour retraités.
• Inspiration de projets communautaires pour la retraite:  : Maryse Laframboise a mentionné un projet de développement qui lui tient à cœur, inspiré des communautés autosuffisantes, avec de petites maisons, un jardin communautaire et une ferme pour la production de nourriture. Louis-Xavier Savard a fait le lien avec ses propres projets de communautés de retraités, qui offrent des services de gestion et d’entretien, bien que ces projets nécessitent des investissements massifs, allant jusqu’à 50 ou 60 millions de dollars.

Étapes suivantes suggérées

Maryse Laframboise va vérifier avec Robert la différence entre la dépréciation commerciale et résidentielle et s’il existe un taux général de dépréciation, puis elle reviendra avec la réponse dans le chat.

Maryse Laframboise va prendre en note les questions auxquelles elle ne peut pas répondre et partagera les réponses de Robert dans le chat après la réunion.