Programme Référencement Courtage Immobilier (avec Alexandre Bourret) 2026-03-05

Alexandre Bourret a confirmé une visite immobilière et a remercié Waldi et Robert pour leurs références, tandis que Louis-Xavier Savard a informé les participants, dont Nathalie, Sébastien et Gaëlle, que la plateforme de discussion est désormais « Element » et que les pages Facebook seront fermées. Alexandre Bourret a partagé une analyse du marché immobilier québécois, notant la stabilité des taux, le faible inventaire et la pression haussière sur les prix due à l’immigration et aux difficultés de construction, et a expliqué les recommandations du TAL pour les hausses de loyer (3,1 % hors dépenses). Les discussions ont également porté sur la difficulté de rentabiliser les nouveaux projets de construction à cause des taux d’intérêt élevés, le coût d’attendre pour acheter, l’analyse d’une opportunité d’achat de duplex jugée excessive par Alexandre Bourret, ainsi que les détails d’un projet de développement de terrains clé en main à Valleyfield destiné aux « gros joueurs ».

Détails

• Confirmation de visite immobilière et suivi du marché: Alexandre Bourret a confirmé une visite immobilière prévue pour samedi à 13h, en précisant qu’un autre courtier serait sur place pour la visite libre, car iel ne pourra pas y assister. La discussion a ensuite porté sur la fête précédente et l’enthousiasme du public pour l’immobilier, ainsi que sur la difficulté à trouver un DJ (00:00:00).
• Démarrage de la réunion et nouveaux participants: Louis-Xavier Savard a indiqué que l’enregistrement commencerait dans deux minutes, et Alexandre Bourret a salué les nouveaux visages présents, incluant Nathalie, Sébastien, et Gaëlle, ainsi que les participants réguliers Waldi et Robert. Alexandre Bourret a également remercié Waldi et Robert pour leurs récentes références immobilières (00:16:15).
• Transition vers la nouvelle plateforme de chat: Nathalie s’est enquise du nouveau lien de connexion, et Louis-Xavier Savard a expliqué qu’ils utilisent désormais la plateforme « Element » pour leur chat et que les pages Facebook seraient bientôt fermées. Louis-Xavier Savard a souligné qu’il avait rappelé cette nécessité de fermeture après avoir vu le message de Nathalie (00:17:33).
• Utilisation et fermeture des plateformes Facebook: Louis-Xavier Savard a précisé que même la page Facebook allait être fermée car elle n’avait plus d’utilité et qu’ils ne publiaient plus rien dessus, soulignant que l’important est d’être présent à la réunion. Louis-Xavier Savard a ensuite officiellement ouvert la discussion en passant la parole à Alexandre Bourret (00:18:27).
• Bilan du marché immobilier et tendances actuelles: Alexandre Bourret a présenté un bref aperçu du marché immobilier, notant la stabilité des taux d’intérêt et le faible inventaire de propriétés au Québec, maintenant un marché favorable aux vendeurs. Iel a ajouté que les prix devraient continuer d’augmenter cette année et a évoqué les politiques gouvernementales visant à freiner l’immigration, bien que cela n’empêche pas une pression continue sur les prix en raison d’une construction trop lente (00:19:24).
• Hausses de loyers et gestion des augmentations: Alexandre Bourret a abordé les recommandations du Tribunal administratif du logement (TAL) concernant les hausses de loyer, fixées à 3,1 % hors dépenses, ce qui, avec les améliorations et l’augmentation des frais, conduit à des augmentations effectives situées entre 4,8 % et 5,3 % (00:20:25). Pour éviter les conflits, iel envoie une photocopie de la grille de calcul du TAL avec les augmentations, bien qu’elles restent historiquement élevées (00:21:32).
• Impact des instabilités mondiales sur l’immigration et l’habitation: Les tensions internationales et les conflits encouragent l’immigration vers des pays perçus comme stables, tels que le Canada, ce qui amplifie le besoin de logements et d’habitations (00:22:40). Alexandre Bourret a souligné que le marché immobilier actuel, guidé par l’offre et la demande, n’est plus aussi lié au marché économique qu’auparavant (00:28:01).
• Difficulté de rentabilisation des projets de construction face aux taux d’intérêt: Malgré l’obtention de terrains à prix réduits ou gratuits et des coûts de construction bas, Alexandre Bourret a illustré que les taux d’intérêt élevés rendent difficile la rentabilisation des projets de développement, nécessitant des loyers élevés (environ 1350 $ à 1450 $ par mois pour des 3 1/2 ou 4 1/2 à Saint-Zénon) pour atteindre le seuil de rentabilité (00:23:47). À l’inverse, dans des régions comme Drummondville, les loyers pour des 4 1/2 neufs atteignent déjà 1650 $ à 1750 $ (00:25:54).
• Le coût de l’attente dans l’achat immobilier (« règle des 10 000 $ par mois »): Alexandre Bourret a mis en garde contre le report d’un achat immobilier, utilisant la « règle des 10 000 $ par mois » pour illustrer le coût de l’inaction pour un immeuble d’un million de dollars, basé sur une augmentation annuelle de valeur de 5 % à 6 % (00:27:00). Iel a insisté sur le fait que le meilleur moment pour acheter était hier ou aujourd’hui, car les tendances ne montrent pas de baisse (00:29:16).
• Période d’activité immobilière et conseils pour l’achat/la vente: L’activité immobilière connaît un pic en mars, la saison idéale pour les acheteurs visant un déménagement en juin ou juillet, et pour les vendeurs qui souhaitent profiter du plus grand volume de clientèle (00:29:16). Alexandre Bourret a encouragé l’envoi de références, même pour des clients ayant des questions à long terme, citant un exemple où un client préqualifié pour une maison a finalement fait une offre d’achat pour un duplex de 800 000 $ avec un potentiel de revenu élevé (00:31:16).
• Gestion des références et optimisation du temps: Alexandre Bourret a expliqué qu’iel peut prendre des références de vendeurs partout au Québec mais qu’iel doit être sélectif avec les acheteurs pour optimiser son temps et la qualité du service, car un déplacement de six heures n’est pas toujours optimal. Dans de tels cas, iel peut référer le client à un autre courtier dans la région concernée (00:34:09).
• Gestion des refus d’augmentation de loyer par le TAL: En réponse à Waldy Lamour-Darbouze, Alexandre Bourret a expliqué la procédure en cas de refus d’augmentation par un locataire : tenter une entente ou déposer une demande de fixation de loyer au TAL (00:35:06). Iel a précisé que les délais d’audience au TAL sont longs (18 à 30 mois) et que, pour atténuer les problèmes de négociation, iel conseille d’envoyer une augmentation légèrement supérieure à ce qui est attendu, permettant une négociation autour du taux désiré (00:37:03).
• Analyse d’une opportunité d’achat d’un duplex à Trois-Rivières: Patrick Plante a présenté un cas où un duplex à Trois-Rivières était affiché à 575 000 $; Alexandre Bourret a jugé ce prix excessif et non rentable, même pour un propriétaire occupant, estimant la valeur réaliste maximale à 420 000 $ basée sur un multiplicateur de 12 fois les revenus actuels. Iel a suggéré de faire une offre « ridicule » (mais réaliste selon le marché) pour tester la volonté du vendeur (00:39:02) (00:41:20).
• Rentabilité de l’immobilier locatif à court terme (Airbnb): Concernant la rentabilité d’Airbnb, Alexandre Bourret a souligné qu’il s’agit d’une activité imposable et que la réglementation exige souvent l’autorisation de la ville et un numéro Airbnb (00:43:23). Iel a précisé que le propriétaire doit s’assurer que le zonage permet ce type de location et qu’il faut être prêt à s’impliquer beaucoup dans la gestion du *check-in*, du *check-out*, et de l’entretien, car la clientèle à court terme est plus exigeante (00:46:16).
• Présentation d’un projet de développement clé en main à Valleyfield: Alexandre Bourret a présenté un projet de développement de deux terrains à Valleyfield (156 et 200 portes), qui sont de vrais projets « clé en main » avec les plans, l’ingénierie et les permis de la ville déjà sortis (00:48:32). Ce projet est destiné à un contracteur capable de construire rapidement et qui est assez liquide, car la vérification diligente est très simple (00:49:28).
• Structure de la commission et ciblage des acheteurs pour le projet de Valleyfield: Le projet est listé à 28 500 $ la porte (négociable) et Alexandre Bourret a négocié un taux de commission exceptionnel de 10 % (dont 5 % pour le collaborateur), ce qui représente un incitatif majeur pour cibler les gros courtiers et développeurs (00:50:28). Iel a insisté sur le fait que ce projet est destiné aux « gros joueurs » dans le domaine du béton, capables de se financer sur une forte valeur économique et de faire une plus-value rapide (00:52:23) (00:54:19).

Étapes suivantes suggérées

• Louis-Xavier Savard va fermer toutes les pages Facebook aujourd’hui.
• Alexandre Bourret va envoyer toute la documentation (plans, permis, autorisations, tests de sol et ingénierie) du projet sur la rue Fabre aux clients liquides et expérimentés dans le domaine du béton après validation.