Formation Courtage hypothécaire commercial 2026-02-11

Robert Laurin a expliqué à Waldy Lamour-Darbouze qu’il n’y a pas d’avantage à transférer des immeubles de cinq logements ou plus dans une corporation et que rouler des propriétés dans une société anonyme n’améliore pas les ratios d’endettement pour les immeubles de quatre logements et moins. Pour les personnes ayant des ratios personnels élevés, Robert Laurin a recommandé d’acheter des immeubles de cinq logements et plus, car leur qualification est basée principalement sur leur performance locative, comme l’a confirmé Myrline Alphonse. De plus, Robert Laurin a informé Hagop Samuelian des exigences pour les nouvelles constructions commerciales et locatives, soulignant la nécessité de 25% d’équité et de liquidités, ainsi que la confirmation que la construction d’un duplex locatif nécessite l’utilisation des revenus personnels pour la qualification.

Détails

Exigences pour les Nouvelles Constructions Commerciales Concernant les nouvelles constructions sur un terrain, Robert Laurin a informé Hagop Samuelian qu’il faut 25% d’équité de la valeur du projet. Il a aussi souligné l’importance de démontrer de la liquidité (entre 20 et 25%) pour couvrir les imprévus du projet, même avec un financement élevé, car les banquiers demandent désormais 10 à 15% de fonds de prévoyance (contingent). Robert Laurin a expliqué que son équipe préconise souvent d’utiliser un bridge construction conventionnel pour éviter les cautions d’exécution coûteuses de la SCHL, pour ensuite soumettre le dossier à la SCHL pour le dernier déboursé une fois que le projet est bien avancé. Pour la construction d’un duplex destiné à la location, Robert Laurin a confirmé à Hagop Samuelian que l’investisseur doit utiliser ses revenus personnels pour qualifier le dossier, car l’immeuble seul ne sera pas suffisant pour couvrir le prêt de construction (bridge).

Roulement de Propriétés Commerciales Robert Laurin a expliqué qu’il n’y a souvent pas d’avantages fiscaux à transférer (rouler) des immeubles dans une corporation quand il s’agit de cinq logements et plus, et il peut même y avoir des inconvénients en raison du taux marginal d’imposition maximal sur les revenus passifs. Waldy Lamour-Darbouze a soulevé le cas d’un client avec quatre propriétés de moins de quatre logements dont les ratios d’endettement sont trop élevés, se demandant si le fait de rouler les propriétés dans une société anonyme (inc) aiderait à dégager ces ratios. Robert Laurin a confirmé que cela ne changerait rien pour un immeuble de quatre logements et moins, car le client devrait quand même garantir le prêt avec sa signature et ses revenus personnels.

Acquisition de Propriétés d’Investissement Pour une personne souhaitant continuer à acheter de l’immobilier malgré des ratios personnels élevés, Robert Laurin a recommandé d’acheter des immeubles de cinq logements et plus. Il a précisé que ces immeubles sont considérés comme une entité à part, avec leurs propres revenus, dépenses et ratios, ce qui ne vient pas affecter les ratios personnels de l’acheteur, permettant ainsi au dossier de se qualifier seul. Myrline Alphonse a demandé si cela signifiait que le revenu du propriétaire n’était pas pris en considération, et Robert Laurin a répondu qu’exactement, mais qu’une bonne cote de crédit était toujours un critère de base.

Critères de Qualification pour Immeubles de Cinq Logements et Plus Robert Laurin a précisé que la qualification des dossiers d’achat pour cinq logements et plus est basée à 90% sur la performance locative de l’immeuble, c’est-à-dire le prix payé par rapport aux revenus nets. Il a également mentionné que la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) peut exiger une caution signée par l’acheteur pour 40% du prêt la première année, même si cela ne touche pas les ratios personnels pour d’autres achats. De plus, Robert Laurin a partagé une nouvelle concernant la SCHL, qui exige maintenant un taux de vacance de 5 à 7 % pour les nouvelles constructions où les loyers sont supérieurs à 1400 $ par mois, en raison des difficultés accrues à louer.