Discussion / Questions Hypothécaire 2025-08-14

Eric Desgroseilliers a annoncé que Sabrina et Sarah rejoignent l’équipe en stage et a discuté des prêts hybrides, des désavantages des prêts à tranches multiples, de la mise de fonds empruntée et des règles concernant les prêts REER.

Alexandre Guertin, Maryse Laframboise, Patrick Plante, Driss Labad et Manon Clement ont posé des questions sur ces sujets, notamment sur l’assurance hypothécaire et la stratégie d’investissement.

Détails

Calcul du coût réel de l’assurance hypothécaire Desjardins Manon Clement et Eric Desgroseilliers ont discuté de la méthode de Desjardins pour intégrer le coût de l’assurance hypothécaire en augmentant le taux d’intérêt, ce qui peut donner une fausse impression d’un coût mensuel peu élevé (00:39:56). Eric Desgroseilliers a démontré, avec des calculs, que cette méthode masque un coût réel plus élevé sur le capital remboursé à long terme (00:48:13).

Nouvelles de l’équipe Eric Desgroseilliers a annoncé que Sabrina et Sarah, toutes deux courtières en assurance, rejoignent l’équipe pour un stage, ce qui augmentera la capacité de l’équipe. Il a mentionné qu’elles pourront prendre la parole une fois qu’elles auront acquis plus d’expérience (00:00:00).

Question sur les prêts hybrides (à taux variable et fixe) Alexandre Guertin a posé une question sur l’avantage pour un client d’avoir un prêt hypothécaire divisé entre un taux variable et un taux fixe. Eric Desgroseilliers a expliqué que cela permet de mitiger le risque, par exemple, si un conjoint est plus conservateur que l’autre ou si le client souhaite se protéger contre les fluctuations de taux tout en bénéficiant de la flexibilité du variable (00:01:18).

Désavantages des prêts à tranches multiples Eric Desgroseilliers a souligné que diviser une hypothèque en plusieurs tranches avec des échéances différentes peut rendre difficile le changement d’institution financière, car toutes les tranches n’arrivent pas à échéance simultanément. Il a personnellement évité ce type de transaction, suggérant plutôt un taux variable plafonné pour limiter le risque de hausse des taux (00:03:04).

Mise de fonds empruntée Maryse Laframboise a demandé une clarification sur la mise de fonds empruntée. Eric Desgroseilliers a expliqué que cela implique d’emprunter la mise de fonds via une marge de crédit, un prêt personnel ou une carte de crédit, ce qui n’a pas d’impact sur l’approbation du prêt tant que le paiement de la dette est pris en compte dans le bilan du client (00:04:03). La SCHL applique une majoration du taux pour les mises de fonds empruntées (00:05:09).

Conditions pour la mise de fonds empruntée Eric Desgroseilliers a précisé que les clients doivent avoir un excellent score de crédit et que les prêteurs évitent les remises en argent importantes sur les achats pour les prêts assurés, limitant souvent le financement à 3% (00:08:12). Il a ajouté qu’une mise de fonds peut aussi provenir d’un don remboursable d’un membre de la famille, mais le paiement doit être calculé sur un maximum de 5 ans (00:09:14).

Règles concernant les prêts REER Eric Desgroseilliers a abordé les prêts REER et la règle des 90 jours avant la prise de possession de l’immeuble pour le Régime d’accession à la propriété (RAP). Il a mentionné une exception de 60 jours, mais cela nécessite d’avoir d’autres fonds disponibles pour la mise de fonds puisque l’argent du REER ne peut pas être retiré avant 90 jours (00:11:02).

Impact des prêts REER sur le rap et l’impôt Eric Desgroseilliers a averti que certaines institutions financières peuvent rembourser la dette du prêt REER avant de libérer les fonds pour le RAP (00:12:00). Il a également mentionné que le prêt REER peut être utilisé pour générer un retour d’impôt même si la mise de fonds est déjà disponible, car le rap est une opportunité unique (00:13:50).

Stratégie d’investissement avec l’équité immobilière Patrick Plante a présenté un cas où il souhaitait maximiser l’équité d’un immeuble locatif pour des placements (00:15:50). Eric Desgroseilliers a confirmé que refinancer un immeuble pour investir dans un placement qui génère des revenus permet de déduire les intérêts de l’hypothèque aux fins de l’impôt (00:16:52).

Assurance hypothécaire bancaire vs assurance individuelle Driss Labad a posé des questions sur l’assurance hypothécaire offerte par les banques (00:19:39). Eric Desgroseilliers a expliqué que ces assurances sont généralement basées sur un questionnaire de santé simple sans examen médical approfondi, mais que les banques sont les bénéficiaires directes de l’assurance (00:20:43) (00:24:07).

Comparaison entre assurance bancaire et individuelle Eric Desgroseilliers a souligné que les assurances hypothécaires bancaires sont souvent des contrats collectifs qui ne nécessitent pas de préavis de remplacement, contrairement aux contrats individuels (00:23:09). Il a aussi précisé que les assureurs bancaires paient directement l’hypothèque en cas de sinistre, tandis que les assurances individuelles versent des prestations au client, offrant plus de flexibilité (00:24:07).