Formation Courtage hypothécaire commercial 2025-12-03

Maryse Laframboise a présenté le programme APH Select de la SCHL, qui vise à encourager les investissements en logements abordables et en immeubles écoénergétiques en offrant des points pour de meilleurs taux et conditions, Eric Desgroseilliers ayant ajouté que les critères deviennent plus stricts, nécessitant plus de logements abordables et un long délai d’approbation.

Maryse Laframboise et Eric Desgroseilliers ont également abordé les défis actuels de financement commercial et suggéré des approches alternatives comme le financement personnel pour les immeubles détenus par une compagnie, Maryse Laframboise décrivant également un scénario de refinancement pour la construction de maisons, soulevant des questions sur la preuve de facture.

Enfin, Hagop Samuelian a soulevé une question sur la subdivision de terrain, à laquelle Eric Desgroseilliers a répondu qu’une dérogation n’est pas nécessaire si le projet respecte le zonage après séparation du lot et a rappelé d’utiliser ZDESK pour le référencement des clients pour les hypothèques commerciales.

Détails

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• Programme APH Select et logement abordable Maryse Laframboise a présenté le programme APH Select de la SCHL, qui vise à encourager les investissements immobiliers offrant des logements abordables et des immeubles écoénergétiques en offrant des points supplémentaires pour de meilleurs taux d’intérêt et conditions. Ce programme vise à intégrer des logements abordables dans des immeubles ordinaires pour éliminer la discrimination, remplaçant les anciens HLM. Elle a illustré les avantages pour les propriétaires, car le gouvernement peut subventionner une partie du loyer pour les locataires à faible revenu, assurant un loyer stable au propriétaire, et les propriétaires peuvent avoir un pourcentage (environ 10 %) de logements abordables pour se qualifier pour APH Select.
• Conditions et défis du programme APH Select Eric Desgroseilliers a noté qu’il existe différents niveaux dans le programme APH Select, où un pourcentage plus élevé de logements abordables permet de gagner plus de points pour un financement jusqu’à 40 % à 50 % et plus, et que cela peut également allonger le terme du prêt. Il a également souligné que le délai d’approbation est long (environ six mois), ce qui le rend plus adapté à la construction et aux rénovations qu’aux achats. Eric Desgroseilliers a précisé que les critères pour le programme de multi-logements deviennent de plus en plus sévères, nécessitant maintenant 40 % des loyers abordables dans les propriétés existantes pour gagner 50 points, et que l’efficacité énergétique a également perdu des points, forçant l’inclusion de logements abordables pour atteindre les points maximums.
• Défis de financement commercial et approches alternatives Maryse Laframboise et Eric Desgroseilliers ont discuté des difficultés actuelles avec la SCHL, qui est devenue très réticente à approuver des dossiers, ce qui pourrait anticiper une récession ou des reprises. Concernant le financement d’une maison détenue par une compagnie de gestion, Eric Desgroseilliers a indiqué que c’est plus difficile et a suggéré de privilégier les banques (BMO, CBC) qui permettent un financement au niveau personnel pour les immeubles dans une compagnie, bien que la qualification reste 100 % personnelle avant que l’instruction ne soit envoyée à la corporation chez le notaire. Cependant, Maryse Laframboise a partagé l’exemple d’un client qui finance une maison unifamiliale locative au commercial avec Desjardins, où la banque peut exiger des actionnaires de garantir personnellement le prêt ou appliquer un taux d’intérêt plus élevé, car ils prennent la valeur marchande moins 25 %.
• Scénario de refinancement pour la construction de maisons Maryse Laframboise a décrit le projet d’un client entrepreneur qui construit des maisons pour ensuite les revendre à sa compagnie partenaire, lui permettant de refinancer et d’obtenir un prêt de 450 000 $ sur une maison qui lui a coûté 370 000 $ à construire et qui vaut près de 600 000 $. Le client utilise ce montage pour générer environ 100 000 $ d’équité par maison afin de financer ses projets de construction futurs. Eric Desgroseilliers a soulevé la question des preuves de facture pour la construction si le refinancement a lieu dans la première année, car les banques exigent souvent que la maison soit détenue depuis plus d’un an pour aller chercher l’équité de la construction.
• Procédures de subdivision de terrain et zonage Hagop Samuelian a questionné si quelqu’un qui souhaite subdiviser son terrain et bâtir une autre propriété doit demander une dérogation. Eric Desgroseilliers a expliqué qu’une dérogation n’est pas nécessaire si le projet respecte le zonage émis par la ville après la séparation du lot. Il a averti qu’il est crucial de s’informer sur le zonage pour éviter les surprises, car des quartiers peuvent imposer des limites strictes, et la demande de dérogation est généralement réservée aux exceptions où une modification du zonage est nécessaire. Eric Desgroseilliers a également précisé qu’il y a des moratoires et des changements potentiels à Longueil concernant le zonage des terrains pour les multi-logements, ce qui nécessite une double vérification avant toute offre d’achat.
• Référencement des clients pour les hypothèques commerciales Eric Desgroseilliers a rappelé aux participants que pour toute question ou référence de client potentiel, ils doivent utiliser la fonction de référencement sur leur ZDESK, en sélectionnant « hypothèque commerciale » et en fournissant les informations pour que Robert ou Maryse puissent assurer le suivi du dossier.

Étapes suivantes suggérées

Eric Desgroseilliers et Maryse Laframboise vont évaluer les deux solutions de financement (ink ou commercial) pour le client de Patrick Plante qui détient une maison avec une compagnie de gestion dans le but de la louer.